​İstanbul Yabancı Yatırımcıların Gözdesi Olmaya Devam Ediyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Esra Adıbelli Neşeli, İstanbul’un konut sektörünü mercek altına aldı.

Esra Adıbelli Neşeli, “TÜİK verilerine göre Türkiye’nin konut sahipliliği oranı %65. Bu oran sadece oturum amaçlı alınan konutları kapsamadığı için konut satışı- nüfus arasındaki ilişkiyi doğru bir şekilde ortaya koyamamakla birlikte her yıl bu oranın arttığını gözlemlemek mümkün. Konut satışlarını değerlendirirken Türkiye’de son yıllarda önem kazanan satış potansiyeli olan yabancı yatırımcıların konut edinim hızını da değerlendirmek gerekir. TÜİK verilerine göre konut 2014 yılı toplam konut satışlarının %2’ye yakın bir kısmı yabancılara yapılmış olup Antalya’dan sonra yabancılara en çok satış yapılan ilin %29’luk satış oranı ile İstanbul olduğu görülüyor.”

Körfez Ülkeleri yatırımcıları Esenyurt bölgesindeki marka konut projelerine talep gösteriyor

İstanbul’da nitelikli ve son 5 yıllık süreçte inşa edilen konut stoğunun oldukça yüksek olduğu Esenyurt, Bahçeşehir, Ispartakule ve Beylikdüzü semtlerindeki marka konut projelerine, özellikle Körfez Ülkeleri yatırımcılarının yoğun talep gösteriyor. Bazı projelerde toplam dairelerin %25’ine varan oranlarda Körfez Ülkeleri yatırımcılarına satış yapıldığı belirtiliyor. Sadece bu yatırımcıların taleplerine yönelik şekillenen projeler dahi üretilmeye başlandı. Anadolu Yakası’nın da son dönemlerde yabancı yatırımcılara daha çok tanıtılmaya başlandığı ancak talebin daha düşük olduğu görülüyor.

İstanbul’da konut sektörünün gelişmesi diğer şehirlere göre farklı amaç ve gelişme kriterlerine göre belirleniyor

İstanbul’un konut sektörü açısından öne çıkan bölgeleri değerlendirildiğinde, ülke genelindeki diğer şehirlerden farklı olarak farklı amaç ve gelişme kriterlerine bağlı olarak çok sayıda bölgeden bahsetmek mümkün görünüyor. 2000’li yıllar ile inşaat sektörünün hızlanmasıyla kent çeperi olarak algılanan bölgelerdeki konut yatırımları; bu bölgelerin ulaşım yatırımları ile kent merkezlerine entegre olması, bu bölgelerdeki ticari fonksiyonların çeşitlenmesi ile kentin yeni gelişen merkezleri olarak anılmaya başlamış. İstanbul’un merkez fonksiyonlarına sahip ilçelerinde ise arsa stoğunun kısıtlı olmasıyla konut üretimi özellikle 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un yürürlüğe girmesiyle hızlanmıştır.

Kentsel dönüşümün etkilerini en çok Bağdat Caddesi’nde görüyoruz

Kent merkezi olarak tanımlanan, kimlik, konum, sahip olduğu donatılar ve ticari fonksiyonlarının gelişmişliği dolayısıyla kentin bütününe hitap eden Kadıköy, Üsküdar, Şişli, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri başta olmak üzere pek çok ilçede kentsel dönüşümün etkilerini gözlemlemek mümkün. Arsa stoğunun kısıtlı olduğu bu ilçelerde dönüşüm eski binaların yıkılıp yeni bina inşa edilmesi şeklinde ilerliyor. Arsa sahibi- mütehahhit hasılat paylaşım oranlarına bakıldığında en yüksek oranların İstanbul’un en prestijli semtlerinde olduğunu görebiliyoruz.

Sürecin en yoğun yaşandığı ve %70’e varan oranlar ile arsa sahibi hasılat payının en yüksek olduğu gözlemlenen bölge Bağdat Caddesi’dir. Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin oldukça yoğun olarak sürdüğü 2012 yılında gerçekleşen fiyatlar ile güncel fiyatları kıyasladığımızda konuma göre değişmekle birlikte eski bina fiyatlarında o günden bugüne ortalama %20-22 oranında bir artış olduğunu gözlemlemek mümkündür. Caddenin ticari hacmi yüksek olan kısımlarında cadde üstünde yeni binalar için 5.500-7.500 USD/m² seviyelerinde gerçekleşen birim satış fiyatlarının, eski binalar için 4.500-6.000 USD/m² seviyelerinde olduğu görülmektedir. Sahil kısmında ise cadde üzerlerinde birim fiyatlar manzara durumuna göre değişmekle birlikte ana aks üzerindeki dairelerin fiyatları eski binalarda 8.000—12.000 TL/m² seviyelerinde iken, yeni binalar için bu rakamlar 11.000-15.000 TL/m² seviyelerine çıkmaktadır.

Bağdat Caddesi’ni de kapsayan Kadıköy ilçesinde kentsel dönüşüm ile öne çıkan Fikirtepe’de sürecin yeni başladığı dönemlerde 2012 yılında ortalama 6.00- 6.500 TL/m² birim fiyatlar konuşulmaktayken sürecin yavaş ilerlemesi, ruhsat süreçlerinde yaşanan belirsizlikler, ortaya çıkacak konut stoğu dolayısıyla fiyatların çok da artmadığı, 6.000-8.000 TL/m² aralığında değiştiği görülmektedir. Arsa sahibi hasılat paylaşım oranı ağırlıklı olarak %50 seviyesinde olup bazı projelerde bu oran %55’e yaklaşmıştır.

Anadolu yakasında dönüşümde öne çıkan ilçelerden biri de Kartal’dır. Eski sanayi tesislerinin dönüşmesi ile büyük arsa stokları oluşmuş ve bölgede çok sayıda marka konut projesi üretilmiş, üretilmeye devam etmektedir. Konutun yanısıra çok sayıda nitelikli ofis projesinin de üretildiği bölgede arsa sahibi hasılat oranlarının %45-50 seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Kartal’da fiyatlar 3.500-5.000 TL/m² arasında değişmektedir.

İstanbul’da en riskli alan Gaziosmanpaşa

Avrupa yakasında ise İstanbul’da riskli alan ilan edilen en büyük alan Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları dahilindedir. Farklı mahallelerden oluşan riskli alanlarda çok sayıda bilinirliği yüksek inşaat firmasının arsa sahipleri ile anlaşma sürecinde olduğu, arsa sahibi hasılat oranlarının %30-35 seviyelerinde olduğu bazı bölgelerde %40’ye yaklaştığı görülmektedir. Gaziosmanpaşa’da yeni yapılacak projelerde birim fiyatların 4.500-5.500 TL/m² aralığında olması beklenmektedir.

Zeytinburnu bölgesi de şehir içinde kalması ve sanayi tesislerinin bulunduğu bölgelerin imar durumlarının MİA olarak dönüşmesi ile potansiyel arsa stoğu olarak görülmeye başlamıştır. Özellikle sahil bandı ve D-100 Cevizilibağ aksında arsa sahibi hasılat oranları %50 seviyesinde olup yeni projelerde birim fiyatlar 6.000-8.000 TL/m² arasında değişmektedir.

Bahçelievler-Bakırköy gibi ilçelerde kat sınırlaması olduğundan arsa sahibi- müteahhit arasında taşeron olarak anlaşıldığı görülmektedir. Bakırköy’de 2012 yılında eski binlar için 2.500- 3.000 TL/m² aralığında değişen birim fiyatların görüldüğü merkeze yakın mahallelerinde de eski binalar için fiyatların 4.000-4.500 TL/m² seviyelerine yaklaştığı; yeni binalarda fiyatların ortalama 6.000 TL/m2 birim fiyatlara ulaştığı görülmektedir.