EkoYapı Dergisi - Ekolojik Yapılar ve Yerleşim Dergisi

AVM’ler İle İlgili En Önemli Sorun Yasal Altyapı Eksikliği​

Hulusi Belgü
AYD Başkanı

Türkiye’de AVM’lerin hem yapımı hem de işletmesi ile ilgili ciddi yasal altyapı değişikleri gerekiyor. Borçlar Kanunu’nunda alışveriş merkezleri hatta bütün ticari yerlerin kiralanmasıyla ilgili bir karmaşa yaşanıyor. Bu karmaşanın sebebi ise; Türkiye’deki kanunların konut kiralaması üzerine tesis edilmiş olması.

AVM Sektörüne sorumlu liderlik yapmak ve sektörün sağlıklı gelişimine katkıda bulunmak amacıyla kurulan AYD, (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) üyelerinin kontrolündeki AVM’ler ile sektörün %60’ından fazlasını temsil etmekte. AVM konusunu mercek altına alırken Türkiye’deki 16 Alışveriş Merkezi’nin yaratıcısı, geliştiricisi, yöneticisi olan Multi Development Türkiye’de 2010 yılından bugüne CEO’luk görevini yürüten, aynı zamanda yaklaşık 4 yıldır AYD’nin Başkanı olan Hulusi Belgü’nün değerli görüşlerine yer vermek istedik ve sorularımızı yönelttik. 

Bu sayımızda “Alışveriş Merkezlerinin Yeni Tasarım ve Trendlerini” mercek altına alıyoruz, AYD (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) başkanı olarak Türkiye’de AVM persfektifini kısaca sizden alabilir miyiz?  

Bugün itibariyle ülkemizde 360’ın üzerinde alışveriş merkezi (AVM) olduğunu söyleyebilirim. 1987 yılında açılan Türkiye’nin ilk AVM’si Galeria’dan sonra AVM’ler Türkiye’de popüler olmaya, büyümeye ve gelişmeye başladı. Bugün itibariyle 10.5 milyon metrekare kiralanabilir alan alışveriş merkezi var. Bir yerin AVM olarak adlandırılabilmesi  için 5 bin metrekare kiralanabilir alanı olması, 15 tane üniteyi barındırması ve tek elden yönetilmesi gerekiyor. Geçen sene AVM’lerde yapılan ticaret 95 milyar TL ciroya ulaştı, bu sene de tahmin ediyorum 110 milyar TL civarında gerçekleşecek. 50 milyar dolarlık bir yatırımdan bahsediyoruz, bu yatırımın %30-35’i yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleşirken geri kalanı da Türk yatırımcılar tarafından yapıldı. Yabancılar piyasaya ilk girenlerdi; ama son dönemde Türk yatırımcıların da atakta olduğunu görüyoruz.

Ülkemizde AVM’lerin önündeki engel nedir? AVM yatırımı konusunda Avrupa ile kıyasladığımızda ülkemiz ne durumda? Daha fazla AVM’ye ihtiyaç var mı? 

AVM’ler ile ilgili en önemli sorunun yasal altyapı eksikliği olduğunu biliyoruz. Türkiye’de AVM’lerin hem yapımı hem de işletmesi ile ilgili ciddi yasal altyapı değişikleri gerekiyor. Borçlar Kanunu’nunda alışveriş merkezleri hatta bütün ticari yerlerin kiralanmasıyla ilgili bir karmaşa yaşanıyor. Bu karmaşanın sebebi ise; Türkiye’deki kanunların konut kiralaması üzerine tesis edilmiş olması. Oysa epey uzunca bir dönemdir ticari gayrimenkullerin kiralanması ile ilgili ayrı bir kanuna ihtiyaç var, bu düzenlemenin yapılması lazım. Bu konuda hükümet bir takım çalışmalar yapıyor. Bazı kanunlarda değişiklikler yapılıyor hatta son dönemde yönetmelikler de çıkmaya başladı. Ayrıca bunları yaparken bizimle de iletişim halinde ilerliyorlar. AVM yönetimlerinin ve perakendecilerin içinde olduğu bir fedarasyon var, başkanı İstinye Park’ın sahibi Zafer Kurşun, o fedarasyonun çatısı altında oldukça faydalı çalışmalar yapıyoruz ve bir konsensus halinde görüşlerimizi hükümetle paylaşıyoruz. 

Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin cirosu artarak devam edecek, her 1000 kişiye düşen metrakareye baktığımızda, Avrupa’da  bu sayının 220 kişi iken Türkiye’de henüz 140 kişi civarında olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla bu konuda hala Türkiye’nin yatırıma ihtiyacı var. Dikkat edilmesi gereken konu ise lokasyon seçimi; yani birbirine çok yakın konumlandırılan yatırımlar yerine, ihtiyaca göre  kanun koyucuların imar planları dahilinde yatırımcıyı yönlendirmesi gerekiyor. 
İstanbul başta olmak üzere özellikle büyük şehirlerde kapsamlı konut projeleri hayata geçiriliyor ve dolayısıyla bu yerleşim alanlarının alışveriş ihtiyaçları oluşuyor. Bölge halkının temel ihtiyaçlarını karşılamak için herhangi bir araca ihtiyaç duymadan ulaşabileceği mesafelerde ticari alanlar alışveriş merkezi adı altında yapılıyor. Ayrıca bu merkezler konut projelerinin pazarlanmasında da ciddi faydalar sağlıyor.  Elbette bunların ölçeklerinin çok iyi irdelenmesi lazım, birbirlerinin ayağına basan yerler olmaması gerekiyor. Yatırımcı bize danıştığı zaman elimizden geldiğince yardımcı olmaya, düşüncelerimizi paylaşmaya çalışıyoruz ama nihayetinde bu yatırımcının kendi hür iradesiyle vereceği bir karar ve ‘ben yapacağım’ derse hiç kimse mani olamaz. Sonuç itibariyle o işten zarar görecek ya da kazanç sağlayacak kendisi. 

Türkiye’de perakende sektörünün büyüyebileceği cadde mağazacılığı pek mümkün değil; çünkü çarpık kentleşmenin yaşandığı şehirlerde ticaret alanları belirlenmiş ancak perakendecinin isteklerini karşılayacak düzeyde değil dolayısıyla şehir merkezlerindeki alışveriş merkezi ihtiyacı da bundan dolayı doğuyor, perakende ile alışveriş merkezi büyümesi aslında birbiri ile aynı paralelde devam ediyor; dolayısıyla ekonomiye çok ciddi katkısı var. 

Enerjinin yoğun tüketildiği AVM Binalarında enerji tasarrufuna ve sürdürülebilirliğe yönelik ne gibi çözümler sunuyorsunuz ve AYD üyeleri tarafından bu kararların uygulanma süreci nasıl gerçekleşiyor?

Bu konuyla ilgili artık herkes sosyal bir bilince sahip ve ne kadar az enerji harcanırsa giderlerin o kadar düşeş olacağının farkındalar. Günümüzde yatırımcılar her şeyi değerlendirmeye çalışıyorlar, gıda atıklarını enerjiye dönüştürmeyi planlayan yatırımcılar bile var. BREEAM Sertifikasına yeni yapılan alışveriş merkezlerinde ciddi önem veriliyor. Bu anlamda bizim AYD olarak herhangi bir yaptırımımız yok, ancak bilgilendirme yapabiliyoruz. 

Zamanla eskiyen ve güncelliğini yitiren projeler için çözüm ne olacak?

Renove edebildiklerimizi renove edeceğiz, renove edilemeyenleri ise yıkıp yeniden yapmak zorundayız, ya da başka bir amaç için kullanmak zorunda kalacağız. Yüksek katlı alışveriş merkezlerinin ofise hatta hastaneye dönüştürüldüğüne tanık oldum. Ancak bizim bir avantajımız var, ülkemizdeki AVM’lerin çoğu zaten yeni jenerasyon dolayısıyla şu anda bu konu çok gündemde değil. Ancak ticaretin şartları her geçen gün değişiyor, yaşayan bir organizma gibi, AVM’lerinde bu değişimin içinde olması gerekiyor ve kendini ona göre adapte ediyor. Bu kapsamda AVM yatırımcılarına iyi mimarlar ile  çalışmalarını tavsiye ediyorum. İyi mimarlar alışveriş merkezlerinin geleceğini de düşünerek planlıyorlar, size öyle bir yol gösteriyorlar ki gelecekte ihtiyacınız olan değişiklikleri yapabiliyorsunuz. 

Kültürel ve sosyal bağlamlarda AVM yatırımları ne gibi farklılıklar gösteriyor, lokasyon seçimi yaparken nelere dikkat edilmeli? 

Bir AVM yatırımı için lokasyon seçimi yaparken ulaşılabilir olması, konutlara yakın olması ve  görünürlük çok önemli. Gaziantep, Diyarbakır, Bursa gibi şehirlerde yaşayan insanların alışmış olduğu bir yaşam tarzı var. Lokal özellikleri modern mimariyle sentezlemeniz gerekiyor. Örneğin Multi; Diyarbakır’da bir AVM yatırımı yaptı ve projede Diyarbakır’ın taşlarını, Cahit Sıtkı Tarancı’nın evinin motiflerini kullandı yani olabildiği kadar oradaki yerel halka yakın bir şeyler üretmek gerekiyor. Tepeden inme teknolojileri oraya getirip koymakla olmuyor, mutlaka bir bağlantı kurmak zorundasınız. Bunun dışında her şehrin farklı alışveriş alışkanlıkları var ve  bu alışveriş alışkanlıklarına uygun hareket etmek zorundayız. Örneğin Gaziantep’te insanlar hipermarketlerden gıda dışı satın alma yapıyor, gıda malzemelerini ise toptancıdan çuvalla temin ediyorlar. Dolayısıyla orada konumlanan bir AVM’ye büyük hipermarket yaptığınız zaman başarılı olması zor gözükü-
yor. Ayrıca  yemeklerini kendileri yapıp yemeyi seviyorlar, bu yüzden yemek alanlarını ona göre planlamanız gerekiyor. Dolayısıyla bir AVM yatırımı yapmadan önce bölgenin sosyal ve kültürel eğilimleri detaylı incelenerek bölgesel kültüre uygun tasarımlar yaratmak gerekiyor.

Türkiye’deki AVM’leri Avrupadaki ileri AVM örnekleriyle kıyasladığımızda daha gidecek yolumuz ve daha fazla AVM ihtiyacımız var mı? 

Evet hala AVM ihtiyacı var, bazı bölgelerde ise yoğunluk var, şehir ismi vermem gerekirse Ankara’da, Bursa’da, Denizli’de AVM’ye ihtiyaç yok. İstanbul’da ise çeşitli bölgelerde AVM yapılmaması gerekir. Bugün yirminin üzerinde şehirde ise hiç AVM bulunmuyor. Artık Anadolu’da da insanların alım gücünde çok ciddi bir ilerleme var; dolayısıyla Anadolu’da  büyük kasaba ve ilçelerde AVM ihtiyacı hala devam ediyor. 

Yeni AVM projeleri ne yönde ilerliyor, geleneksel esnaf modern alışveriş merkezlerinin çatısı altında yer alabilecek mi? Nasıl?

Perakende kanununa göre AVM’lerin %5’inde esnafların yer alması gerekiyor. Bizim ve yatırımcıların en büyük isteği bölgenin lokal esnafının AVM içinde bulunması çünkü; AVM açtığınız zaman orada bir çekim yaratmak zorundasınız. Bunu da lokal esnaf ile başlatmak işin en kolayı. Esnaf kiraların yüksek olabileceği yada uyum sağlayamayacağı düşüncesiyle çekimser kalabiliyor, nihayetinde çağımız ve ticaret sürekli değişiyor, esnafın da gelişime ayak uydurması lazım. Sadece ulusal markaların değil, yerel esnafında orada bulunması AVM’ye güç katacaktır. 

AVM’lerde zamanın büyük kısmının geçirildiği ve ışık sabitliği sebebiyle gece-gündüz farkının ortadan kalktığı düşünülürse insanların çevresiyle ilişkisinin bu kadar uzun süre koparılması sizce psikolojilerini nasıl etkiler?

Öncelikle ifade etmeliyim ki Alışveriş Merkezi dedğimiz yapı illa dört tarafı kapalı yapılar olmamalı, bu düşüncemizi biz üyelerimiz ile de sıklıkla paylaşıyoruz. Bir AVM yapısı projelendirilirken, iki buçuk katın üstüne çıkmamak, günışığını yapının içine taşımak, geniş teras alanları ayırmak, yani dış ortam ile iç içe bir yapı tasarlamak gerekiyor. Alışveriş merkezlerine günışığını almazsanız insanlar o mekanın içinde kalmak istemeyecekler, kalanlar ise  yorulmuş bir halde dışarıya çıkacaklar. İnsanlar farkında olsun ya da olmasın onların ihtiyacı olan şeyleri bir araya getirmek zorundayız. Biz elimizden geldiği kadar üyelerimizle bu konuları paylaşıyor ve tartışıyoruz, zaten yapılan yatırımlarında bu yönde geliştiği izleniyor.



Yorum yaz...

Teşekkür ederiz. Yorumunuz onaylandıktan sonra yayınlanacaktır.
Üzgünüm. Yorumunuz gönderilemedi. Lütfen tekrar deneyin.
  • (Yayınlanmayacak)