EkoYapı Dergisi - Ekolojik Yapılar ve Yerleşim Dergisi

Yeşil Bina Olma Yolunda Sabancı Center

Eser Çizer, H.Ö. Sabancı Holding A.Ş. Mühendislik Hizmetleri Müdürü

Sabancı Center, 1988 Ağustos’unda inşaat çalışmaları başlatılan ve 1993 yılının Eylül ayında hizmete açılan Türkiye’nin ilk akıllı binası olup, 18,5 yaşını yaşını doldurmuş ticari bir ofis yapısıdır.

İstanbul’da 90’lı yıllarda başlayan yüksek bina yapımı, son zamanlarda ciddi sayılara ve yükseklilere ulaşmış durumdadır. Şehir planlamalarında yüksek binalara merkez olarak Büyükdere Caddesi, Maslak bölgesi ayrıldığı söylenirken, bugün şehrin her semtinden, mimari dokuyu bozacak şekilde yüksek binalar yükselmeye başlamıştır. Bu binalara süratle sayıları artan AVM’leri de ilave edildiğinde, Dünya da elektriğin ortalama olarak %40’nı tüketen binaların bu yüzdeyi daha da yukarılara taşıyacağı kaçınılmaz gözükmektedir.

Türkiye’de yüksek binaların yapımı için milyonlarca liralık harcamalar yapılmaktadır. Yapılan her bir yatırımın yaşamsal devamlılılığı için gerekli olan tesis işletimi ve yönetimi nedeniyle artan sayıda teknik personele ihtiyaç duyulmaktadır. Ülkenin bir gerçeği olan mesleki eğitimde yetersizlik, uzman personel azlığı ve sirkülasyonu nedeniyle, tesisler eğitimsiz ellere teslim edilmekte, enerji verimliliği düşünülmeden önce, tesisler yaşamsal ömürlerini dolduramadan kullanım hataları nedeniyle kısa zamanda elden çıkmakta, milli servet boş yere heba edilerek, milyonlarca dövizin yurt dışına çıkmasına sebep olmaktadır.

Sürdürebilirlik, son yıllarda sürekli kullanılan özellikle çevre ile ilgili konularda gündeme gelen, sektörde çok konuşulan ancak realitede, uygulaması pek yapılamayan bir kavram olarak görülmekte ve özellikle yatırımcıların bu konuda ciddi bir şekilde bilinçlenmesi gerekmektedir.

Sabancı Center, İşletme ve bakım anlamında sürdürebilirlik kavramına örnek olacak bir binadır. Özellikle Yönetimin, teknik kadro oluşumunu kendi bünyesi içinde düşünmesi, bina alt yapısının sürdürebilirliğini, yani yaşamsal ömür anlamında bakımlı ve yeni olmasının devamlılığını sağlamıştır. İşletme ve bakım bir disiplindir. Bu çalışma, bilgi birikimi, tecrübe ve sürekliliği olan uzman personel gerektirmektir. Bu disiplinin somut göstergeleri ise tesisin görüntüsü, yaşamsal ömrü, işletme ve bakım giderleri ile birlikte tüketim değerleri ile ölçülebilmektedir. Bu görüntü, Sabancı Center’ı hızla çoğalan örnekleri karşısında, hemde 18,5 senelik bir bina ömrüne rağmen daima ön planda tutmaktadır.(Bkz. Görsel 1)

Düzenli bakım ve işletmenin enerji verimliliğinin sürdürebilirliği anlamında etkisi çok büyüktür. Sabancı Center’da bakım, binanın devreye girdiği ilk günden itibaren aksatılmadan devam etmektedir. İşletme olarak, sürekli izleme ve kontrol, eksiksiz enstruman ile ölçü aletleri kullanımı, hassasiyet, enstrüman kalibrasyonları, prosedürlere uygun olarak zamanında yerine getirilmektedir. (Bkz. Görsel 2)

Binanın 1993 yılında işletmeye alınması ile proje hatalarının düzeltilmesi, işletme iyileştirmeleri geçen yıllar sonrasında, 1999 yılında enerji verimliliği üzerine yoğunlaşılarak çalışmalar başlatılmış ve bugüne kadar 12 yıldır kesintisiz sürdürülmüştür.

1999 Yılındaki enerji tüketim analizi ve 2008 yılında yapılan ara değerlendirme analizi ile tüketimin bina içindeki dağılımı ve meydana gelen değişimlerin çalışma dönemi içinde karşılaştırmaları yapılmıştır.(Bkz. Görsel 3)

Enerji verimliliği ile ilgili çalışmalar aydınlatma sistemleri ile başlatılmış sonraları sistemlerin daha verimli çalıştırılmaları ile devam etmiştir. Yıllar içinde bina alt yapısında uygulaması yapılabilecek verimlilik projelerinin üzerinde çalışmalar ile ilgili fizibilite raporları hazırlanarak ve yönetimden bütce onayı alınarak, projeler adım adım gerçekleştirilmiştir.

Enerji ve su tüketiminin en büyük etkenlerinden biri olan soğutma kulesine, 1999 yılında manyetik kireç çözücü takılması ile kimyasal kullanımı bırakılarak kule suyunun kondaktivite değerleri yükseltilmiş ve 2002 yılında frekans konvertörü adaptasyonu ile Türkiye’de ki ilk frekans konvertörlü soğutma kulesi ünvanı alınmıştır.

Kulenin enerji tüketiminde klasik bir kule ile değişken devirli kule arasındaki verim farkı aşağıdaki tabloda gözükmektedir. 2010 yılında Soğutma kulelerinin yeni otomasyon sistemine uygulamasında, kule su seviyeleri, fanlar, frekans ve kWh tüketim değerleri, yağmurlama pompaları, damperler, iletgenlik değerleri ile blöf vana pozisyonu, hepsi otomatik veya manuel ekrandan tek tek kontrol edilir hale getirilerek, otomasyon merkezi üzerinden tam kumanda sağlanmıştır.(Bkz. Görsel 4)

2008 yılında Soğutma Grupları, kullanılan soğutucu gazın yasaklanması ile çevreye duyarlılık anlamında ve Dünya Bankası hibe kredisi de kullanılarak yenilenmiştir. Bu seçimde Frekans konvertörlü cihaz seçimi yapılarak yüksek verim sağlanmış ve ciddi tasarruflar elde edilmiştir. (Bkz. Görsel 5)

Binada her iki kulede 8 klima santralı ile 8 zonda havalandırma yapacak şekilde tasarımlanmış olan mevcut sistem, şu anda 8 klima santralı ile ve 111 zonda havalandırma yapabilecek hale dönüştürülmüştür. Asansör makina dairelerini ,yüksek tavanlı ve geniş alanlara sahip genel kullanım alanlarını havalandıran (kafeteryalar, resepsiyonlar, toplantı odaları fuayeler vs.) klima cihazlarının çalışma mantığında değişim yapılarak CO2 sensörü ile 0-100 dış hava kullanımını ile genel mahallerin havalandırması, 0-100 dış hava ile asansör makina dairelerinin ısı kazanımı ile çalışması sağlanmıştır.

Verimlilikle ilgili 1999 -2011 yılları arasında yapılan çalışmaların özeti ekte gözükmektedir. Bu tablo dışında kalan,

4000 kişiye yemek üreten ve cihazların tamamı elektrikle çalışan mutfakların Doğalgaza dönüşümü, 2005 yılında tamamlanmıştır.

Bodrum katlarına ait asansörler motorlarının frekans konvertör kontroluna geçişi 2011 yılında gerçekleşmiştir.

2005 Yılı ile birlikte soğutma sisteminde, klima santralı ile kule arasındaki zincir ile ısıtma sisteminde, klima santralı ile ısıtma kazanları arasındaki zincirin, tamamen değişken debi ile çalışacak hale dönüştürülme projesi 5 yıla bölünerek adım adım gerçekleştirilmiştir. Alt yapının hazırlanması ile birlikte 2010 yılı içinde 5 yıllık projenin en büyük kalemi olan Otomasyon sistemi yenilenmesine gidilmiştir. (Bkz. Görsel 6)

Otomasyon sisteminin yeniden yapılanmasında, sistem mantığı değişikliklerinin uygulanması ile birlikte, otomasyon sistemi işletimi, ekran tasarımı ve kullanımı, geçmişte yaşanan tecrübelere göre, hiç bir yerden danışmanlık alınmadan, tamamen iç kaynaklarla, ekrandan sistemin bütününe hakimiyet, az grafikte yoğun bilgi, müşteri memnuniyeti sağlayacak proaktif kullanım, işletme ve teknik servis için harcanacak iş gücünü azaltacak şekilde, binanın kullanım ihtiyacına göre tek tek ve yeniden tasarlanmış ve örneği olmayan bir otomasyon sistemi ortaya çıkmıştır. (Bkz. Görsel 7)

Yenilenen sistem mantığı içinde, 1.378.000 m3/h olan havalandırma kapasitesinin %35’inde zondan, kat havalandırmasına geçiş, %14’ünde CO2 kontrollu %100 iç hava dönüşümü ve F/K kontrolu, (genel mahaller) %6’sında sabit devirli Klima santrallarına F/K uygulaması (depo havalandırmaları) Soğutma olarak; 8.200 kW kapasitenin % 65’inde kat bazında kontrol dönüşümü, %21’nde CO2 kontrollu %100 iç hava ile çalışma, Isıtmada; 5.814 kW kapasitenin %26’sında kat bazında kontrol, %20’sinde %100 iç hava ile kontrol, %7’sinde ise sabit devirli cihazlarda değişim sağlanmıştır. Bina devreye alındığında 20 Adet olan Frekans konvertörü sayısı, bugün 81 adede ulaşmış durumdadır. Binanın yapmış olduğu Enerji ve CO2 tasarrufu, Otomasyon ekranı üzerinden anlık olarak izlenmektedir.

Enerji ve su tüketimini geçmişe dönük incelediğimizde ;

Enerji verimliliği yatırımları tüm bina için yapılmakla birlikte, Akbank kulede bilgi işlem alt yapısına yapılan yatırımlar nedeniyle, net bir tasarruf ölçümü yapılamadığından. sadece Elektrik tüketimi ile ilgili değerlendirme Holding kule olarak yapılacaktır.

Holding kule Elektrik enerjisi tüketiminde, 18 yıl içinde %37,4 düşüş sağlanmıştır. (1994/190,9kWhm²Yıl; 2011/119.4kWhm²Yıl) bugüne kadar yapılan toplam tasarruf ise 29.186.000 kWh’dir

Doğalgaz da 1996 yılı 2011 yılları arasındaki düşüş %40’dır. Geçmişe dönük toplam Doğalgaz tasarrufu 2.739.745 m³ tutmaktadır.

Su kullanımındaki düşüş %47,8’dir. Geçmişe dönük hesaplandığında, toplam tasarruf 362.329 Ton tutmaktadır.

Devreye alınan Otomasyon sistemi kontrolunda ve yeni sistem mantığı ile 2010 ve 2011 yılı Holding Kule elektrik tüketimi karşılaştırılmasında Eylül ayları karşılaştırması 1.511.000 kWh/yıl, 2010 yılının, proje etkisinden arındırılmış hali ile yapılan karşılaştırma 1.339.000 kWh/yıl, 2010 yılı içindeki proje etkisi ile birlikte, faturalar üzerinden 01Ocak- 31 Aralık tüketim karşılaştırması ile 1.099.000 kWh/yıl tutmaktadır.

Proje iç getirisi IRR (Internal rate of return) ise 68% dir. Proje, 2 yıl içinde kendini amorti etmektedir. (Bkz. Görsel 8)

Doğalgazda ise bir önceki yıla göre % 24 mevsimsel bir artış gözükmekte, bu artışa rağmen tüketimdeki toplam düşüş %40 çıkmaktadır. (1996/ 704.605m³yıl ; 2011/423.099m³yıl)

Su kullanımında ise 2010 yılına göre %11 tüketimde azalma olmuştur.

Ayrıca yenilenebilir enerji ile ilgili çalışmalar yapılarak binaya uygulanabilirliği araştırılmıştır. 2009 ve 2010 Yıllarında YTÜ ve konu ile ilgili firmalarla birlikte çalışarak, PV ve Solar enerji ile ilgili fizilibilite raporları hazırlanarak yönetime sunmuştur.

2000 Yılında başlatılan uluslararası CDP (Carbon Disclousure Project) (iklim değişiklikleri risklerinin şirketler tarafından nasıl yönetildiğini küresel çapta raporlayan tek bağımsız uluslararası kuruluş olma özelliğini taşır.) Karbon saydamlık projesinden, Türkiye için 50 firmaya gelen davet üzerine, Sabancı Holding A.Ş., davete cevap veren 12 firmadan biri olarak (12 firmanın 3’ü Sabancı Holding kuruluşudur.) kendi adına son 2 yıldır Karbon emisyon hedefleri, performans iyileştirmeleri ile ilgili projeler ve geleceğe dönük hedeflerle ilgili bilgileri global ortamda paylaşmaktadır

Sürdürebilirlik anlamında Sabancı Center, 18. Yılını doldurmuş ve gelecek 18 yıllar için kendisini şimdiden hazırlamıştır. Alt yapı teknolojisi sürekli yenilenen binada, yapılması gerekli olabilecek çalışmalar tamamlanmakla birlikte, geleceğe dönük yeni bilgi ve teknolojik yeniliklerle yapılmaya da devam edecektir.

Sonuç olarak Sabancı Center, yeşil bina olma yolunda Enerji verimliliğinde ve su kullanımında, kendi KPI hedefleri ile yoluna devam ederek, mevcut binalar katogorisinde LEED sertifikasyonu için hazırlıklarını tamamlamış durumdadır.

1999 Sonrası sistemler üzerinde yapılan İyileştirme çalışmaları

Isıtma Sistemi:

TekZon/Tek Eğri (1993) Çok Zon/Çok Eğri (1996) K Isı Yalıtımı (1996-2000) K AutoFlame (2001) K Digital Corrector ( 2007 ) K Pompalara Frekans Konvertörü (2005-2010) K Bodrumlarda tüm statik ısıtma hatlarının kompanzasyonlu hale dönüşümü (2010) K Değişken debili ısıtma (2010) K İç hava Sıcaklığı Kontrolu (2010) K Yeni AutoFlame (F/K lü fan kontrolu) (2011) K Yüksek verimli Boyler dönüşümü (2011).

Havalandırma Sistemi:

Sabit hızlı Cihazlara F/K (2000) K CO2 Kontrolu %100 iç hava (2010) K Asan. Dairelerinde %100 iç hava ve Isı geri kazanımı K Entalpi kontrollu dış hava, Kat bazında havalandırma K Dış hava sıcaklığına bağlı üfleme sıcaklığı değişimi (değişken debi, sabit sıcaklıklı sist.) K Hassas Meteorolojik Termometre K Duyar elemanların doğru yerde kullanımı K Duyar elemanlarda hassasiyet ve Kalibrasyon.

Soğutma Sistemi:

Manuel Free Cooling (1998) K Isı Yalıtımı (1999-2000) K Soğutma kulesine F/K (2002 ) K Soğutma kulesinde yönlendirme kanalları (2003) K 600 kW kapasiteli Küçük soğutma gruplarının kondenser hatlarındaki vanalara motor actuator ( 2003 ) KTüm Pompalara F/K ( 2005-2010 ) K F/K’lü Chiller (2008) K 600 kW kapasiteli Soğutma gruplarının H/R hatlarına motor actuator K Otomatik Free Cooling geçişi (2010) K Değişken debili tam otomatik soğutma sistemi (2010) K WB kule kontrolü.

Aydınlatma:

Otomasyonla aydınlatma K Tasarruflu ampule geçiş (1999 ) K Elektronik Balast (2005-2009 )

Led Aydınlatma- Led Floresan (2008-2010) K Aydınlatmada pasif güneş enerjisi kullanımı (2010)

Su Kullanımı:

Kulede manyetik kireç çözücü (1999) K Yüksek iletgenlik değerlerinde çalışma (1999 ) K Tüm binada 7 lt/dak. Perlatör kullanımı (2003) K Rezervuvarlarda yarı kapasite ( 2003) K Genel mahallerde Fotoselli batarya ve pisuarlar (2007) KKule blöf suyunun ve yağmur suyunun bahçe sulamada kullanımı (2007) K F/K’lü ana Hidrofor kullanımı (2011) K Yağmur ve Blöf suyunun depolanması için ilave su deposu (2011 )

Otomasyon Sistemi:

İşletmeye dönük yeni otomasyon sistemi tasarımı ve kurulumu (2010-2011)


Yorum yaz...

Teşekkür ederiz. Yorumunuz onaylandıktan sonra yayınlanacaktır.
Üzgünüm. Yorumunuz gönderilemedi. Lütfen tekrar deneyin.
  • (Yayınlanmayacak)