“Depreme Dayanıklı Yatakhaneler Değil, Master Planlar ile Yaşam Alanları Oluşturulmalı”

Alaeddin Babaoğlu
AmplIo Emlak Yatırım A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı

Kentsel dönüşüm ile hız kazanan yenilenme sürecinde inşa edilecek yapıların depreme dayanıklı yatakhaneden ziyade yaşam alanı sunan projeler dâhilinde gerçekleştirilmesi Doğru olacaktır. inşa edilecek alanlara sadece para değil, hayat kalitesini arttırmaya yönelik fikirler için zaman da harcamak gerekiyor. binalar yeniden yapılırken bir master plana uygun ve mimari alt yapısı olan tasarımlar ile oluşturulması gerekmektedir.

Kamuoyunda ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasa Tasarısı 16 Mayıs 2012 tarihinde Meclis Genel Kurulu’ndan geçerek yasalaştı. Bu tarihten itibaren birçok platformda tartışmalara neden oldu. Türkiye’nin önde gelen olan konut üreticilerinden biri olarak sizlerin bu konudaki düşünce ve yorumlarınızı alabilir miyiz?

Yasa, yatırımcıların kentsel dönüşüm alanında yer almaları için ciddi teşvikler yarattı. Bildiğiniz gibi, bugüne kadar boş arsada gayrimenkul geliştirme daha fazla tercih edilirken, kentsel dönüşüm alanına yatırımcıların ilgisi o kadar yüksek değildi. Bunun başta gelen sebeplerinden birisi mülkiyet sorunları ve tahliye, kira vb. maliyetler. Yasa bir yandan 2/3 çoğunluk kuralı ile mülkiyet çözüm sürecini hızlandırırken, bir yandan da kira yardımı, harç vergi vb. muafiyeti ve son olarak %1 KDV gibi konularda ciddi teşvikler sağladı. Ama kentsel dönüşüm yapılması için bu gibi teşvikler gerekiyor, çünkü örneğin düşünün İstanbul da daha fazla çeperlere yayılma şansımız yok. Çeperlerdeki yaşam doğaya zarar verdiği gibi yaşam kalitemizi de negatif etkiliyor. İstanbul’da çeperlerde ormanlara ve havzalara giremeyeceğimiz gibi, günlük 2-3 saatlik yolculukların yaşam kalitemizi düşürdüğü de bir gerçek.

Diğer taraftan, yıllardır parsel bazında bir bütünlüğü olmadan gelişen kentleşme yeni bir döneme girmek zorunda. Bunun için de mevcut stoğun bütüncül bir şekilde ele alınarak, üst ölçek mekânsal stratejilerin geliştirilmesi, daha sonra da bu çerçeve içinde ele alınabilir parçalar halinde dönüşümün yapılması gerekiyor. Üst ölçek stratejileri kural haline getirdikten sonra artık o alanın içinde farklı yatırımcılar aynı kurgu içinde proje geliştirebilir. Kentsel dönüşüm bu anlamda da bir fırsat olarak görülmeli, alt ölçek ile üst ölçek arasındaki hassas dengeler kurulmalıdır.

Yasanın getirdiği bir başka avantaj kamu ve özel sektörün kentsel dönüşümü el ele birlikte geliştirmesini sağlaması oldu. Her iki sektör de elini taşın altına koyuyor, bu ciddi bir işbirliği. Kentsel dönüşüm yasasının bir diğer etkisi ise yerelden örgütlenmeyi teşvik etmesi. Bugün insanlar bize, ‘biz dernek kurduk, ada olarak birleştik dönüşüm istiyoruz’ diye geliyorlar.

Ama bütün bu pozitif gelişmeler beraberinde bazı riskleri de içeriyor, çok dikkatli ve bilinçli olmamız gerekir. Süreç sadece fiziksel bir dönüşüm olarak ele alınmamalı, bunun sosyal, kültürel ve çevresel boyutlarını kaçırmamalıyız.

Kentsel Dönüşümün çevre dostu yapılaşma ve çevre bilincinin ön planda tutulduğu kentleşmenin sağlanması konusunda bir fırsat olduğu söylenebilir mi? Bu fırsat nasıl değerlendirilmeli, ne gibi stratejiler izlenmeli? Siyasilere, ilgili kamu kurumlarına, konut üreticilerine ve son tüketiciye düşen görevler nelerdir?

Kesinlikle evet... ne yatırımcılar ne kamu ne de yerel halk kentsel dönüşüm denilince gözlerinde dolarlar veya m2 ler görmemeli. Tam tersine doğa ve çevreyle barışık bir yaşam yaratmak olmalı hedefimiz. Bu süreç; yapı, yaşam ve çevre kalitesinin arttırılmasının bir fırsatı olmalı, bir koyup beş almanın değil… Bunun için de maddi beklentilerimizi düşürmeli, çevreci yönümüzü yükseltmeliyiz.

Zaten kentsel dönüşümün özünü ve yola çıkış amacımızı hatırlarsak, amacımız çarpık, düşük kaliteli ve güvenli olmayan yapı ve çevremizin yeniden inşaasıydı… O halde bazı maddi beklentilerimizi en aza indirmeliyiz. Hem çok m2 alayım, hem güvenli olsun, hem çevreci olsun, hepsi bir arada olmuyor. Bu kültürün ve bakış açısının toplumun tüm kesimlerinde değişmesi gerekiyor.

Bu süreçte sadece sağlam yapı yapmak da yetmez. Daha iyi, daha yenilikçi, daha modern, ama bir taraftan da içinde bulunduğu mekanın kimliğini gören, hisseden, yansıtan ve çevreci olanı da entegre etmeliyiz. Zaman çabuk geçiyor ve kaynaklar çabuk tükeniyor, artık her alanda daha sürdürülebilir ve öncü düşünmek zorundayız.

Biz her projemizde çevreci uygulamaları hayata geçirmeyi ilke edindik. Haliç Hilton Garden Inn Otelimiz A.B.D. dışında Leed Gold sertifikasına sahip ilk otel. Otelimiz açıldığından beri çevreci ve mimari yönleriyle birçok ödüle layık görüldü. Haliçte gerçekleştirdiğimiz kentsel dönüşüm projesinde de ısıtma ve soğutma için topraktan ısı alışverişi yapan ısı pompalarını kullanacağız. Mahalle ölçeğinde bunun uygulanmasının bir örneğini göreceğiz. Böylece hem havaya salınan karbon monoksit miktarını ciddi boyutta düşüreceğiz hem de doğalgaz gibi güvenli olmayan ve bizi dışarıya bağımlı hale getiren bir enerjiden kurtulacağız. Ülkemizde toprak ısısı diğer ülkelere göre çok avantajlı bir seviyede, bunun avantajını kullanmalıyız. Bu uygulamanın ilk yatırım maliyeti çok yüksek, bu noktada da yatırımcıların vizyonel yaklaşmalarında fayda var.

Sadece çevre kalitesi değil, yaşam kalitesi de önemli. Bugün depreme dayanıklı evler yapmak bir reklam malzemesi gibi kullanılıyor. Oysaki depreme dayanıklı sağlam yapılar yapılması zaten bir inşaatın olmazsa olmazı bunu bir lütuf gibi göstermenin anlamı yok. Yapı kalitesinin yanı sıra yaşam kalitesini de artırmalı bir kentsel dönüşüm projesi. Yaşam kalitesi bir mahalledeki meydanlardan, kafelerinden, bakkalından, terzisinden, yeşilinden, park yerinden, mahallenin siluetine, topografyasına, estetiğine kadar birçok şeyi içeriyor. Kentsel dönüşüm kaç m2 alıyoruz ne kadar kar elde ediyoruz sorularının ötesine geçmeli.

Kentsel Dönüşümün sosyal etkilerinin sıklıkla tartışıldığına şahit oluyoruz. Bu konuda farklı kesimler farklı yorumlar yapıyor. Bir kesim Kentsel Dönüşümün şart olduğunu ve desteklenmesi gerektiğini savunurken, diğer bir kesim ise zamanla değer kazanan mahallelerde rant elde etmek ve buralarda yaşayan kent yoksullarını şehrin niteliksiz alanlarına taşımanın ve kentin nimetlerinden mahrum bırakmanın diğer adı şeklinde değerlendiriyor. Sizce bu iki durum nasıl dengelenmeli, nasıl bir model uygulanmalı ki toplumun tüm kesimlerinin ihtiyaç ve beklentilerini karşılamak mümkün olsun?
Öncelikle her kentsel dönüşüm projesi bir yerinde dönüşüm olmalı, kimse yerinden edilmemeli. Ancak orada yaratılan rantın kamu-özel ve yerel arasında dengeli paylaşımı önemli. Bunu yaparken de doğaya, çevreye ve siluete hassasiyet gösterilmeli yani tamamen hassas dengeler üzerinde oynanmalı bu oyun.

Ayrıca, yeni yaratılan yaşam alanları sosyal yönden homojen değil kozmopolit bir yapıda olmalı. Yatırımcıların en çok korktukları konuların başında, alanda alt gelir grubu yaşarsa yaptıkları daireleri satamayacakları geliyor. Kaliteli bir iş yaparsanız satılmaması için bir sebep yok. Ayrıca bir arada olmaktan korkmamalıyız. Korunaklı duvarlar arkasındaki yerler daha güvenli değil, üstelik insanlar orada yalnızlaşıyorlar. Altın kafeslerimizden çıkmalı gerçek havayı solumalıyız.

Diğer taraftan parçalı mülkiyet yapısı sonucu mevcut mülk sahiplerinde kişi başına düşen alan oldukça azalabiliyor. Projelerde hem iyi kalitede, hem düşük yoğunlukta hem de en fazla m2 bir arada olmuyor. Fazla m2 yoğun yapılaşma demek, daha değerli ürün anlamına gelmiyor. Bir şeylerden feda etmek gerekiyor. Geçmişten beri gelen dönüşüm uygulamalarında, insanlara bir dairesi yerine iki belki üç daire verildiğinden bu beklenti hala devam ediyor. Bu genel bir bakış açısı yaratmış durumda. Ama artık yoğunluğu daha fazla arttırmamak için alandaki mülk sahiplerinin de daha aza razı olması gerekiyor. İnsanlar en az birebir alırım diye bir beklenti içinde. Bu bakış açısının değişmesi gerekiyor. Daha kaliteli bir yapı ve çevre için daha az m2 yi kabul etmeliler. Salt m2 değil, daha kaliteli yapı ve çevre talebi teşvik edilmeli.