Türkiye'de Yeşil Sosyal Konut Politikasının Gelişmesi Konusunda Tavsiyeler
Dr. Duygu Erten, Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Başkan Yardımcısı
Toplu konutlarda enerji verimliliği ve sürdürülebilirliğin geliştirilmesinin yararları arasında işletme maliyetlerinde tasarruf, kullanıcı sağlığının iyileştirilmesi, daha iyi ulaşım seçenekleri, temel hizmetlere daha kolay ulaşım ve ekonomik avantajlar sıralanabilir.
Bu bildiri, yeşil sosyal konut politikalarının yaygınlaştırılması için yeşil konut sertifika sistemini içeren bir yol haritası önerir.
Yeşil ölçütler ve politikalar, konut planlama sistemine entegre edilmelidir. Başarılı yeşil sosyal konut programları, yerel çevrede en iyi uygulamaları gerçekleştiren, ilgili konut politikaları ve programlarını inceleyerek yeşil gereksinimleri ve teşvikleri mevcut konut altyapısına entegre eden programlardır.
Bu girişimler, ulusal organizasyonlar ve bakanlıkların koordinatörlüğünde sivil toplum kuruluşları ve yeşil bina uygulayıcılarının da sürece dahil edilmesini gerektirir. Yeşil binalar, sürdürülebilir şehirlerin vazgeçilmez bir parçasıdır.
1. GİRİŞ
Yapı sektörü, küresel enerjisinin 1/3’ünü tüketen ve sera gazı emisyonu (GHG) en yüksek sektördür. İnşaat sektörü, su kullanımının % 12’sinden ve katı atık oluşumunun % 40’ından olmak üzere küresel kaynak tüketiminin 1/3 ünden sorumludur. Yeşil konutların inşa edilmesi ve yoğun miktarda enerji ve kaynak tüketen mevcut konut stoğunun yenilenmesi ile yüksek oranda tasarruf elde edilir.
Gelişmekte olan birçok ülkede, kötü koşullarda yakılan katı yakıtlar ve yetersiz havalandırmadan kaynaklanan iç ortam hava kirliliği, ciddi hastalıklara ve erken ölümlere neden oluyor. Bu tür iç ortam hava kirliliğinden kaynaklanan zatürree ve tüberküloz gibi solunum yolu enfeksiyonlarının, dünya çapında insan ölümlerinin yüzde 11’ine neden olduğu tahmin edilmektedir. Kadınlar ve çocuklar, günlük maruziyet nedeniyle en çok risk altında olan gruptur. Suya ve sıhhi tesisata erişimin gelişmesi, yeşil bina programlarının önemli faydaları arasındadır. Kullanıcılar düşük faturalar, gelişmiş sağlık ve güvenlik hizmetleri, geliştirilmiş iç mekan hava kalitesi ve konfordan yararlanır. Yerel belediyeler ve konut sektörünün yeşil binaya yönelmesi, yeşil uygulamaların geliştirilmesi, özellikle sosyal konutlar, yeşil hareketin başarısı için kritik öneme sahiptir. Yeşil kamu ihaleleri dahil olmak üzere sosyal konut daireleri, yeşil bina politikalarını uygulamaya başlamak için ideal birimdir (Ref 1, UNEP, 2010).
Nüfus artış hızı ve kırsal bölgelerden göç hızı yüksek olan Türkiye gibi ülkelerde, kentsel arsa ve konut talebi artar. Özellikle düşük-orta gelir grubu için kendi evlerini satın almak bir önceliktir. Düşük-orta gelir grubu için, yaşanabilir ve planlı bir ortamda ev edinme sorunu büyümüştür. Hemen hemen tüm gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi kentsel yerleşmelerde artan nüfus için yeterli barınma alanı sağlayabilme, erişilebilir ve uygun fiyatlı konut ihtiyacını karşılama Türkiye için de bir sorundur. Böyle bir çerçevede, sosyal konut Türkiye'nin en önemli sorunlarından biri haline gelir (TOKİ, 2012). Hükümet destekli sosyal konut projeleri, tek veya çoklu-aile evlerini tasarlayıp inşa ederken sosyo-ekonomik ve çevresel kazanımlar ile birleştirme fırsatı sağlar. Bu durumda TOKİ, Türkiye'de binalardan kaynaklı CO2 salımlarının azaltılması konusunda büyük etki yaratacak bir kurumdur. Grafik 1'den görüleceği üzere, yeni konutların inşaatı diğer inşaatlara göre her dönemde en yüksek mertebededir.
1.1 Yeşil Bina nedir?
Yeşil bina, tasarım, inşaat, işletme, bakım, yenileme ve yıkım dahil olmak üzere binanın yaşam döngüsü boyunca çevreye karşı sorumlu ve kaynakları verimli bir şekilde tüketen bir yapı anlamına gelir. Bu uygulama, klasik bina tasarımını ekonomi, kullanılabilirlik, dayanıklılık ve konfor açısından da geliştirir (Ref 3).
Mevcut uygulamalara yeni teknolojiler ekleyerek yeşil yapılar oluştururken ortak hedef insan sağlığı ve çevre üzerinde yapılı çevrenin etkisini azaltmaktır.
Yeşil binalar,
• Enerji, su ve diğer kaynakları verimli kullanan
• Kullanıcı sağlığını koruyan ve çalışanların verimliliğini arttıran
• Atık, kirlilik ve çevresel bozulmayı azaltan binalardır.
Bir yeşil bina üç geniş alanda değerlendirilebilir:
• Çevresel Kalitesi
• Ekonomik Kalite
• Sosyal / Fonksiyonel Kalite
1.2 Yeşil Binaların Ekonomik Faydaları Nelerdir?
Bir yeşil bina ilk başta yatırım maliyetini arttırabilir fakat binanın ömrü boyunca düşük işletme maliyetleri ile uzun vadede çok avantajlıdır ve daha yüksek kalitede yaşam sunar.
Yeşil bina yaklaşımında, bütün harcamalarının belirlenmesi için yaşam döngüsü maliyet analizi uygulanır. Bu analitik yöntem binanın faydalı ömrü boyunca maliyetlerini hesaplar. Maliyetler ve sağlanacak tasarruf, profesyonel bir ekibin yardımı ile projenin kavramsal tasarım aşamasında değerlendirildiğinde tam olarak belirlenebilir. Bütünleşik bir sistem yaklaşımı, binanın sistemler topluluğu yerine tek başına bir sistem olarak tasarlanmasını sağlar. Hatta kısıtlı bir bütçe ile bile, birçok yeşil bina ölçütü az veya sıfır maliyet artışı ile entegre edilebilir ve bu sayede yüksek oranda tasarruf sağlanır. (Ref 4)
2. Yeşil Sosyal Konut Politikası
TOKİ, Türkiye'nin toplu konut kurumudur ve Türkiye genelinde kamu ve özel sektör arasında iletişim ve koordinasyonu sağlayan bir organizasyon yapısı kurmuştur. Kurum ayrıca, gelecek yıllarda bölgesel düzeyde hizmet verecek koordineli bir eylem planı geliştirebilir. Son adım olarak, yerel yönetimler ve konut geliştiricilerinin sosyal konut kalitesini artırmaya yardımcı olacak pratik bir program geliştirmek gerekir. Yeşil sosyal konutları teşvik etmek amacıyla, TOKİ’nin STK'lar ve akademisyenler yardımı ile eğitim araçları ve bilgi kaynakları geliştirmesi gerekir. TOKİ sosyal konut projelerinde kullanılması için yeşil bina kılavuzu, kontrol listeleri ve değerlendirme sistemlerini teşvik etmelidir.
3. Yeşil Sosyal Konutlar için İlkeler
Aşağıdaki yol gösterici ilkeler sosyal konutlarda uygulanmalıdır (Ref 4).
• Konutun inşa ve işletim sürecinde kaynaklar verimli kullanılmalıdır.
• Konutu inşa eden çalışanlar ve kullanıcılar için sağlıklı olmalıdır. (örneğin, iyi bir iç mekan hava kalitesi, toksik maddelerin az kullanılması, doğal günışığının maksimum kullanımı)
• Yeşil bina özelliklerini entegre ederken yaşam döngüsü yaklaşımı ele alınmalıdır. İnşaat alternatifleri tüm yaşam döngüsü boyunca fayda-maliyet kriteriyle değerlendirilmelidir.
• Geliştiriciler planlama, tasarım ve inşaat için entegre bir yaklaşım kullanmalıdır.
• Yeşil binaların değeri pazarda vurgulanmalıdır.
• Yeşil bina özelliklerini entegre etmek, fon kaynaklarına erişimi kolaylaştırmalıdır.
Grafik 2'de görüldüğü gibi tüm bu kriterler 8 alanda toplanabilir.
1. Bütünleşik Proje Yönetimi
2. Arazi Kullanımı
3. Su Kullanımı
4. Enerji Kullanımı
5. Sağlık ve Konfor
6. Malzeme ve Kaynak Kullanımı
7. Konutta Yaşam
8. İşletme ve Bakım
4. Yeşil Konutları Teşvik Etmede Yerel Yönetimlerin Rolü
Yeşil konut teşvikleri için genel planların, arazi kullanımı yönetmeliklerinin, bölge düzenlemelerinin, park yönetmeliklerinin ve bina kodlarının yeniden gözden geçirilmesi gerekir. (örneğin; yoğunluk ve park için ekstra puan, yeniden kullanma, karma kullanım vb).
Aşağıdaki seçenekler de değerlendirilmelidir:
- Yeşil inşa etmeyen geliştiriciler için ekstra ücret
- Ücretten feragat
- “Kar amaçlı" geliştiriciler için vergi indirimi
- Hızlandırılmış plan kontrolü veya tasarım inceleme
- Yenilenebilir enerji, enerji verimliliği ve diğer gelir getirici veya tasarruf sağlayıcı önlemler için finansman (kredi veya geri ödeme)
- Toplumun katılımı sürecinde yerel yönetimin daha destekleyici olması
- Yerel onay sürecinde kamu görevlisinin projeyi yönlendirmesi
5. ABD’de Ulusal Programlar İçin En İyi Uygulamalar
ABD'de, toplu konut sektörü için devlet kurumları ve ilgili sivil toplum kuruluşları tarafından oluşturulmuş birçok etkin program vardır.
Bizim yol haritamız için önerilebilecek olanlar şunlardır:
- Re-Build America (Amerika’nın Yeniden İnşası) Enerji Departmanı (DOE) tarafından uygulanan, kamu binaları ve toplu konut sektörü için enerji verimliliği projelerine teknik destek sağlayan programdır.
- Sustainable Buildings Industry Council (Sürdürülebilir Yapılar Sanayi Konseyi) daha önceden Pasif Güneş Sanayisi Konseyiydi. Yeşil Bina Kılavuzu, Yüksek Performanslı Okullar Kılavuzu, Enerji-10 enerji modelleme yazılımı ve düşük enerjili bina tasarım kitapları vb. yayınlar hazırlayarak ve ülke çapında çalıştaylar (ve on-line) düzenleyerek sürdürülebilir tasarım ve inşaatı tüm yönleriyle ele alan kar amacı gütmeyen bir organizasyondur.
- U.S. DOE and U.S. EPA -- Energy Star Program (Enerji Star Programı), ısıtma ve soğutma, ev elektroniği, aydınlatma, ofis ekipmanları, yeni ev inşaatı, ev yenileme ve iş geliştirme araçlarında enerji verimliliği ve ENERGY STAR etiketi ve ilgili birçok bilgi sağlar.
- United States Green Building Council (USGBC: ABD Yeşil Bina Konseyi) yaşamak ve çalışmak için çevreye karşı sorumlu, verimli ve sağlıklı mekanların olmasını teşvik eden, inşaat sektörü liderlerinin oluşturduğu ulusal bir koalisyondur. USGBC yüksek performanslı, sürdürülebilir binalar geliştirmek için uzlaşmaya dayalı, ulusal ve gönüllü bir standart olan LEED (Enerji ve Çevresel Tasarımda Liderlik) Yeşil Bina Değerlendirme Sistemi’ni geliştirdi.
Türkiye'de, Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği (Türkiye Yeşil Binalar Konseyi) sürdürülebilir konutlar geliştirmek için uzlaşmaya dayalı ve gönüllü ulusal bir standart geliştiren sivil toplum kuruluşudur. Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği, sertifika sistemleri ve gereklilikleri konusunda işbirliği yapmak amacıyla USGBC, BRE-GLOBAL ve DGNB ile iyi niyet anlaşması imzalamıştır.
6. Enerji Verimli ve Sürdürülebilir Toplu Konutlar Geliştirmek için Temel Adımlar
- Ödenek hesabı oluşturma
TOKİ, Enerji Bakanlığı’ndan “Enerji Tüketimi Modeli" benimsenmesini ve “Düşük Gelir Vergili Konut Kredileri” programı oluşturmasını veya kontrollü iyileştirmelere bağlı olarak hizmet ödeneklerinde indirim sağlayacak "Enerji Verimliliğine Dayalı Hizmet Ödeneği” çizelgesi oluşturmasını istemelidir.
- Enerji verimliliği standartlarını teşvik etme
TOKİ - Enerji Bakanlığı işbirliği ile sektörün sivil toplum kuruluşları ve kamu kurumlarını da sürece dahil ederek, yeni binalar için enerji verimliliği standartları oluşturmalıdır. Enerji verimliliği ve sürdürülebilir inşaatı tanımlayan sigorta ve ekspertiz kılavuzları geliştirilmeli, ikinci ipoteği sigortalamak için risk paylaşımı anlaşmaları yapılmalı, mülkiyetin sigortalanan oranı arttırılmalıdır.
- TOKİ programlarında veri toplamayı geliştirme
TOKİ hükümet kurumlarıyla işbirliği yaparak, enerji verileri toplama protokolleri geliştirmeli ve binaların özellikleriyle ilgili veri toplama konusunda koordineli çalışmalıdır.
- Ekonomik değerleme yöntemleri geliştirme
TOKİ bina ölçeğinde verimlilik iyileştirmelerinin faydaları ve ekonomik maliyetleri ile ilgili hükümet kurumları ile çalışmalıdır.
- Değerleme standartları hakkında toplumdan yorumlar alma
“Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı" ve "Değerleme Derneği", yeşil bina ve sürdürülebilirlikle ilgili güncelleştirilen standartlar için “İyi Niyet Anlaşması” na bağlı olarak toplumdan yorumlar almalıdır.
- Transit programlarında sürdürülebilir kalkınma için teşvik sağlama
Ulaştırma Bakanlığı, düşük gelirli kullanıcılara uygun enerji verimli ve sürdürülebilir şekilde tasarlanmış mahallelerin oluşması yönünde transit yatırımlara teşvik sunarak sürdürülebilirliği teşvik etmelidir. Ulaştırma Bakanlığı, aynı zamanda erişilebilir ve sürdürülebilir konutları teşvik etmek için mülkün elden çıkarılmasına yönelik yönetmelikleri güncellemelidir.
7. Sosyal Konutlarda Yeşilin Maliyeti
Sosyal konut analizi, yeşil sosyal konutların inşaatı noktasında daha pahalı olup olmadığı konusunda net sonuçlar vermemektedir, çevresel tasarım özellikleri geleneksel özelliklerden daha pahalı olabilir. Örneğin, Brezilya Rio Grande do Sul’un Porto Alegre kentinde müstakil bir sosyal konut olan Casa Alvorada (48,50 m2), belediye tarafından inşa edilen benzer büyüklükteki standart konutlardan % 12 daha pahalıdır. Aynı zamanda, kat alanının yarısına denk gelen farklı bir model (23 m2) ile karşılaştırıldığında metre kare başına % 18 daha ucuz olduğu görülür (Sattler 2007). Çevresel özellikler inşaat noktasında daha pahalı olduğunda, bu özellikler binanın kullanımı sırasında su ve enerji tasarrufu açısından fayda sağlar (UNEP 2010).
8. Sosyal Konut için Yeşil Bina Sertifikasyon Sistemi
Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği’nin oluşturduğu Yeşil Konut Sertifika Sistemi
TOKİ tarafından yeni yapılan inşaatlara uyarlanmalıdır. LEED-Gümüş ve BREEAM İyi derecelendirmesine karşılık gelen 2 yaprak standardı, sosyal konutların tasarımı ve yerleşimi için zorunlu olmalıdır
9. Sonuç
Sosyal konut sektöründe enerji verimliliğini ve sürdürülebilirliği geliştirmek, evler, mahalleler ve şehirlere maddi, sağlık ve kalite yönünden birçok fayda sağlayacak, hükümet kaynaklarının verimliliğini arttıracaktır. Yeşil inşa etmek TOKİ'nin bir numaralı stratejisi olmalıdır.
REFERANSLAR
[1] D. Erten, UNEP 2011, Yeşil Ekonomiye Doğru: Sürdürülebilir Kalkınma ve Yoksullukla Mücadelenin Yol Planı, www.unep.org / greeneconomy, ISBN: 978-92-807-3143-9
[2] TOKİ 2012, https://www.toki.gov.tr/
[3] ABD Çevre Koruma Ajansı. (28 Ekim 2009). Yeşil Bina Temel Bilgileri. https://www.epa.gov/greenbuilding/pubs/about.htm, 10 Aralık 2009
[4] " Building Green on a Budget", Environmental Building News, 1999, https://www.buildinggreen.com/features/lc/low_cost.html.
[5] https://www.frontierassoc.net/g...
[6] Sattler, M.A. (2007). Habitações de Baixo custo mais sustentáveis: A casa Alvorada eo centro deney de tecnologias habitacionais sustentáveis. Coleção HABITARE / FINEP, hacmi 8. Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído (ANTAC), Porto Alegre.
[7] D. Erten, K. Henderson, B. Kobas; (2009) " Uluslararası Yeşil Bina Sertifikalarına Bir Bakış: Türkiye için bir Yeşil Bina Sertifikası Oluşturmak için Yol Haritası, 21. Yüzyılda 5. Uluslararası İnşaat Konferansı, İstanbul, Türkiye