Gayrimenkul Artık Betonla Değil, Veriyle Yükseliyor

Gayrimenkul sektörü uzun süredir belirsizliklerle yaşamaya alışık. Ancak PwC ve Urban Land Institute (ULI) tarafından yayımlanan “Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2026” raporu, bu kez tabloyu biraz daha net çiziyor: Jeopolitik riskler yükseliyor, deglobalizasyon endişesi artıyor ama sektör yönünü veri, teknoloji ve uzun vadeli dönüşümden ayırmıyor. Özellikle yapay zekâ, artık gayrimenkulün yan oyuncusu değil; sahnenin tam ortasında.

Araştırmaya göre sektör liderlerinin yüzde 75’i halihazırda yapay zekâ veya makine öğrenmesi tabanlı çözümler kullanıyor. Pazarlama ve kiralamadan mülk, varlık ve operasyon yönetimine kadar uzanan bu dönüşüm, gayrimenkulü giderek daha ölçülebilir, daha öngörülebilir ve daha “akıllı” bir alana taşıyor. Kısacası binalar hâlâ yerinde duruyor ama kararlar artık algoritmalarla alınıyor.

Bu dijital atak, oldukça gergin bir küresel atmosferde gerçekleşiyor. Deglobalizasyon endişeleri son iki yılda iki kattan fazla artarak yüzde 70’e ulaşmış durumda. Uluslararası siyasi istikrarsızlık ve küresel çatışmalar, sektör liderlerinin en büyük risk algısı olmaya devam ediyor. Buna Avrupa’nın kırılgan ekonomik toparlanması, dalgalı kiracı talebi ve yüksek inşaat maliyetleri eklenince, ortaya daha temkinli ama daha gerçekçi bir sektör profili çıkıyor.

Yine de uzun vadeye dair umut tamamen kaybolmuş değil. Katılımcıların yarısı, 2026 sonuna kadar kârlılıkta bir iyileşme bekliyor. Sermaye akışında ise borç finansmanı öne çıkarken, özel sermaye fonları, aile ofisleri ve daha girişimci yatırımcı profilleri sahnede. İlgi odağı, geleneksel ofislerden çok veri merkezleri, lojistik alanlar, öğrenci yurtları ve yeni enerji altyapıları gibi niş ve operasyonel segmentlere kayıyor.

Kentler cephesinde tablo tanıdık: Londra, Madrid ve Paris yatırımcıların gözdesi olmayı sürdürüyor. Bu şehirleri Berlin, Amsterdam ve Milano izliyor. Yatırım kararlarında piyasa büyüklüğü, likidite ve hukuki altyapı hâlâ belirleyici; ancak teknoloji uyumu ve uzun vadeli esneklik artık sessiz ama güçlü kriterler arasında.

ESG ve karbonsuzlaşma başlıkları ise tamamen rafa kalkmış değil, sadece yeniden tartılıyor. Sürdürülebilirlik uzun vadede önemini korurken, kısa vadeli ekonomik baskılar sektör oyuncularını daha dengeli, daha “ölçülebilir fayda” odaklı bir yaklaşıma zorluyor. Yeşil yatırımlar artık niyet beyanı değil, net bir değer önerisi olmak zorunda.

Rapordan çıkan net mesaj şu: Gayrimenkul artık yalnızca metrekare, konum ve kira getirisi meselesi değil. Dijitalleşme, yapay zekâ ve enerji dönüşümüyle birlikte sektör, Avrupa’nın rekabet gücünü şekillendiren stratejik bir altyapı alanına dönüşüyor. Ve görünen o ki, geleceğin projeleri önce veride yükseliyor, sonra sahaya iniyor.